Raport inwestycyjny 2025: Nieruchomości w Gruzji (Adżaria)

Rynek Nieruchomości w Adżarii (Gruzja) z perspektywy polskiego inwestora – 2025

Wprowadzenie

Niniejszy raport stanowi kompleksowe opracowanie analityczne, którego celem jest dostarczenie polskiemu inwestorowi rzetelnych i aktualnych informacji niezbędnych do oceny potencjału inwestycyjnego na rynku nieruchomości w autonomicznym regionie Adżarii w Gruzji. W obliczu rosnącego zainteresowania Polaków zagranicznymi rynkami, Gruzja, a w szczególności jej czarnomorskie wybrzeże, jawi się jako atrakcyjna alternatywa, oferująca unikalne połączenie wysokich stóp zwrotu, liberalnego prawa i dynamicznego rozwoju.

Analiza obejmuje nie tylko główne centrum regionu – Batumi – ale również wschodzące, luksusowe lokalizacje jak Gonio i Tsikhisdziri. Raport syntetyzuje dane z wiodących źródeł rynkowych, konfrontuje je z wynikami własnego researchu i przedstawia w formie interaktywnych wizualizacji, aby umożliwić świadome podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Polecamy także naszą Bazę Wiedzy Home to Hide oraz formularz kontaktowy, gdzie chętnie rozwiniemy tematy poruszone w raporcie i doradzimy przy wyborze konkretnej nieruchomości.

Streszczenie i Kluczowe Wnioski

Atrakcyjna Rentowność: Prognozowana stopa zwrotu z wynajmu w Batumi (ok. 8.8-9.0% brutto) znacząco przewyższa rynki takie jak Warszawa (ok. 6.1%). Wschodzące lokalizacje premium jak Gonio i Tsikhisdziri oferują potencjał zwrotu sięgający 10-12% brutto (szacunek scenariuszowy, zależny od uzyskania ADR i obłożenia znacznie powyżej mediany rynkowej).
Wzrost Cen: Rynek w 2024 roku spowolnił, a w 2025 oczekiwana jest stabilizacja. Według raportu Galt & Taggart "Batumi Residential Real Estate - Q2 2025", średnia cena na rynku pierwotnym w czerwcu 2025 wynosiła 1 427 USD/m². (G&T, BM.GE)
Nowe Huby Inwestycyjne: Poza Batumi, na znaczeniu zyskują Tsikhisdziri, pozycjonowane jako segment premium z cenami apartamentów ok. 1200-1300 USD/m² (szacunek na bazie analizy ofert rynkowych), oraz Gonio, napędzane przez projekty hotelowe i ograniczoną podaż działek.
Mega-Inwestycje jako Walidacja Rynku: Projekty takie jak budowa sztucznych wysp (Ambassadori Island) oraz podpisane 27 stycznia 2025 memorandum (MoU) z Emaar / Eagle Hills na kwotę 6 mld USD, potwierdzają długoterminowy potencjał i strategiczne znaczenie regionu dla globalnego kapitału.
Ryzyka i Szanse: Kluczowe ryzyka to zmienność kursu walutowego (GEL) i sytuacja geopolityczna. Główne szanse to dalszy rozwój turystyki, wspierany przez rozbudowę infrastruktury oraz korzystne otoczenie podatkowe.

Dynamika Rynku i Wolumen Transakcji (2023-2025)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z raportów rynkowych (m.in. TBC Capital, Galt & Taggart).

Po rekordowym 2023 roku, rynek w 2024 ustabilizował się, utrzymując wysoką wartość transakcji. Dane za pierwszą połowę 2025 wskazują na ponowne ożywienie i wzrost wartości rynku o 16.1% r/r, co świadczy o zaufaniu inwestorów. Warto zauważyć, że mimo dynamicznego wzrostu, ceny w Batumi (średnio 1200-1500 USD/m²) wciąż pozostają kilkukrotnie niższe niż w popularnych kurortach Hiszpanii (Costa del Sol: 3000-7000 EUR/m²) czy Włoch, co stanowi kluczowy magnes dla inwestorów szukających wysokiego potencjału wzrostu wartości.

Struktura Rynku: Mieszkania vs. Domy

Rynek nieruchomości w Batumi i całej Adżarii jest w sposób przytłaczający zdominowany przez apartamenty. Domy jednorodzinne stanowią niszowy i statystycznie nieistotny segment rynku, do tego stopnia, że wiodące raporty analityczne (np. TBC Capital) często w ogóle nie uwzględniają ich w swoich analizach.

Taka struktura wynika bezpośrednio z charakteru popytu, który jest napędzany przez inwestorów pod wynajem oraz nabywców zagranicznych, poszukujących drugiego domu (second home) lub lokaty kapitału.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie analizy struktury ofert (ok. 98% apartamenty vs 2% domy).

Dominacja Apartamentów jako Szansa Inwestycyjna

Pozorna jednorodność rynku stanowi unikalną szansę dla projektów oferujących domy jednorodzinne. Niedobór tego typu nieruchomości tworzy niszę premium, która pozwala na osiągnięcie szeregu korzyści strategicznych.

Analiza Porównawcza Inwestycji (Budżet: 200 000 USD)

Aby zilustrować różnice w strategiach inwestycyjnych, poniższa tabela porównuje dwa scenariusze dla tego samego budżetu. Jest to modelowa symulacja, a rzeczywiste wyniki mogą się różnić.

Kryterium	Scenariusz A: Apartament w Batumi	Scenariusz B: Dom w Tsikhisdziri
Typ Nieruchomości	Wysokiej klasy apartament (ok. 100-130 m²) w nowym budownictwie, blisko morza.	Działka z nowoczesnym domem (ok. 120-150 m²) w kameralnym otoczeniu.
Lokalizacja	Centrum wydarzeń, blisko restauracji, kasyn i szerokiej plaży.	Spokojna enklawa z widokiem na morze, blisko natury, pozycjonowana jako premium.
Potencjał Najmu (ROI)	Solidne 8-9% brutto rocznie. Sprawdzony rynek z wysokim obłożeniem w sezonie, ale i dużą konkurencją.	Potencjalnie wyższy, ok. 10-12% brutto. Mniejsza konkurencja i wyższe stawki dobowe mogą przełożyć się na wyższy zwrot, choć przy mniejszej liczbie rezerwacji.
Potencjał Wzrostu Wartości	Stabilny, powiązany z ogólną koniunkturą na rynku (prognozy 3-5% rocznie).	Potencjalnie wyższy. Ograniczona podaż i rosnący prestiż lokalizacji mogą prowadzić do wzrostu wartości powyżej średniej rynkowej.
Docelowy Najemca	Szerokie grono turystów, inwestorzy krótkoterminowi.	Zamożniejsi turyści, rodziny, osoby szukające prywatności i luksusu, pracownicy zdalni.
Główne Atuty	Wysoka płynność, duża liczba potencjalnych najemców, centrum życia turystycznego.	Unikalność oferty, prywatność, prestiż, mniejsza bezpośrednia konkurencja.
Główne Wyzwania	Duża konkurencja, presja na ceny najmu, zarządzanie wieloma rezerwacjami.	Konieczność budowania marki, potencjalnie dłuższe cykle rezerwacji, bardziej spersonalizowane zarządzanie.

Wniosek strategiczny: Wybór między apartamentem w Batumi a domem w Tsikhisdziri to często decyzja między płynnością a marżą. Batumi oferuje sprawdzoną inwestycję z dużą konkurencją. Tsikhisdziri to propozycja dla inwestora, który w zamian za wejście w unikalną niszę, może liczyć na potencjalnie wyższe stopy zwrotu i wzrost wartości kapitału.

Analiza Cen i Lokalizacji

Wybierz lokalizację do analizy:

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z raportu Galt & Taggart (Q1 2025).

Stare Batumi i Gonio-Kvariati utrzymują pozycję segmentu premium z najwyższymi cenami za m². Nowy Bulwar w Batumi generuje największy wolumen sprzedaży, co wskazuje na masowy popyt. Tsikhisdziri wyróżnia się najniszą ilością sprzedanych nieruchomości, co wskazuje na małą popularność tej lokalizacji.

Deep Dive: Tsikhisdziri – Inwestycja w Segment Premium

Tsikhisdziri, położone zaledwie kilkanaście kilometrów na północ od Batumi, szybko zyskuje miano najbardziej prestiżowej i pożądanej lokalizacji na wybrzeżu Adżarii. W przeciwieństwie do tętniącego życiem Batumi, oferuje spokój, bujną roślinność i poczucie ekskluzywności, co przyciąga zamożniejszych inwestorów i turystów.

Kluczowe Atuty Tsikhisdziri

Elitarny Charakter: Lokalizacja słynie z luksusowych hoteli, takich jak Castello Mare, co podnosi prestiż całej okolicy.
Ograniczona Podaż: Znacznie mniejsza liczba dostępnych działek i projektów deweloperskich w porównaniu do Batumi naturalnie chroni wartość inwestycji i stwarza potencjał do szybszego wzrostu cen.
Natura i Widoki: Położenie na wzgórzach zapewnia spektakularne widoki na Morze Czarne, a otoczenie Ogrodu Botanicznego gwarantuje czyste powietrze i ciszę.
Wyższy Standard: Realizowane tu projekty cechują się wyższą jakością i lepszą infrastrukturą (baseny, spa, restauracje), co przyciąga bardziej wymagającą klientelę.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Galt & Taggart (Q1 2025).

Główne Motory Rynku w Adżarii

Sukces rynku nieruchomości w Adżarii nie jest przypadkowy. Opiera się na solidnych fundamentach makroekonomicznych i strategicznych decyzjach rządu, które tworzą sprzyjający klimat dla inwestorów.

Uwaga: Prezentowane wartości procentowe są modelem szacunkowym, stworzonym w celu wizualizacji względnej wagi poszczególnych czynników. Zostały one opracowane na podstawie analizy jakościowej dostępnych raportów rynkowych.

Kluczowe Inwestycje Zagraniczne i Ich Wpływ na Rynek

Skala i ambicja realizowanych projektów są najlepszym dowodem na zaufanie globalnego kapitału do rynku gruzińskiego. Należy jednak odróżnić marketing od faktów i weryfikować status administracyjny każdego projektu.

Ambassadori Batumi Island

Projekt budowy dwóch sztucznych półwyspów i wyspy. Prace przygotowawcze rozpoczęły się, jednak jest to inwestycja długoterminowa. (GCR)

Zobacz projekt...

Wizualizacja projektu Eagle Hills w Gruzji

Gonio Marina (Eagle Hills)

Podpisano memorandum o porozumieniu (MoU) z rządem Gruzji. Należy pamiętać, że MoU to nie jest ukończona inwestycja, a jej realizacja zależy od wielu czynników. (Gov.ge)

Przeczytaj więcej...

Globalne Sieci Hotelowe

Wejście marek takich jak Radisson, Wyndham i Rotana to sygnał dojrzałości rynku. Budowa kondominiów hotelowych podnosi standard i przyciąga zamożnych turystów.

Zobacz przykład...

Wpływ na rynek: Te projekty działają jak magnes na dalszy kapitał, windują ceny gruntów w swoich okolicach i stanowią dla mniejszych, indywidualnych inwestorów "dowód słuszności" (proof of concept), potwierdzając atrakcyjność i długoterminowy potencjał Adżarii.

Analiza Hot-Spotu: Gonio

Gonio, położone na południe od Batumi, to przykład lokalizacji o niezwykłej dynamice wzrostu. Popularność zawdzięcza czystszym plażom oraz strategicznym inwestycjom w duże kompleksy hotelowe, które przyciągają kapitał spekulacyjny.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie analizy rynkowej.

Profil Inwestora Zagranicznego

Struktura Narodowościowa Nabywców

Rynek nieruchomości w Batumi jest silnie zdywersyfikowany międzynarodowo. Oficjalne statystyki nie dostarczają pełnego podziału procentowego, jednak raporty rynkowe wskazują na wyraźną dominację kilku nacji. Czołówkę stanowią inwestorzy z Rosji oraz Izraela, których udziały w zależności od okresu i segmentu rynku wahają się w przedziale 10-20% dla każdej z tych grup. Ważną i rosnącą grupę stanowią również nabywcy z Ukrainy.

Inwestorzy z krajów Unii Europejskiej, stanowią istotną, choć bardziej rozproszoną część rynku. Polacy na rynku nieruchomości w latach 2019-2022 byli w top 10 inwestorów zagranicznych.

GeoStat

Perspektywa Inwestora z Polski

Główne czynniki przyciągające Polaków to:

Wysoka stopa zwrotu: 8-12% rocznie, w porównaniu do 4-6% w Polsce.
Korzystne podatki: System podatkowy jest przyjazny, ale wymaga zrozumienia szczegółów (zobacz sekcję "Podatki i Opłaty").
Prostota transakcji: Do zakupu wystarczy paszport, a proces jest szybki i przejrzysty.
Brak barier językowych: Działa wiele polskojęzycznych agencji nieruchomości.

Analiza Rentowności Najmu (Q1 2025)

Analiza rentowności jest kluczowa, ale wymaga zrozumienia wskaźników i ich ograniczeń. Poniżej przedstawiono uproszczony model, który należy traktować jako punkt wyjścia do własnych kalkulacji.

Stopa zwrotu brutto (Gross Yield): Roczny przychód z najmu / Cena zakupu nieruchomości.
Stopa zwrotu netto (Net Yield): (Roczny przychód z najmu - Roczne koszty) / Cena zakupu nieruchomości.
Koszty (OpEx/CapEx): Uwzględniają m.in. prowizję operatora, sprzątanie, media, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki.

Źródła (Q2 2025): Warszawa (ok. 6.1%) i Średnia Gruzja (ok. 7.5%) - Global Property Guide. Dane dla Batumi, Gonio i Tsikhisdziri - opracowanie własne na podstawie raportów G&T i analizy rynkowej.

Realistyczne Szacunki Przychodów (Dane Panelowe)

Aby urealnić prognozy, warto sięgnąć po dane z platform analitycznych. Przykładowo, dane z Airbtics dla Batumi (okres 06.2024–05.2025) wskazują na następujące mediany dla aktywnych ofert:

Średnia stawka dobowa (ADR): ok. 37 USD
Obłożenie (Occupancy Rate): ok. 56%
Roczny przychód: ok. 7 000 USD

Źródło: Airbtics | Airbnb Analytics. Należy pamiętać, że są to mediany i rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić w zależności od standardu i lokalizacji apartamentu oraz jakości zarządzania.

Analiza Wrażliwości

Poniższa tabela ilustruje, jak zmiana kluczowych parametrów wpływa na roczny przychód z najmu dla przykładowego apartamentu.

Scenariusz	ADR	Obłożenie	Roczny przychód (brutto)
Pesymistyczny (-10%)	33 USD	46%	~5 500 USD
Bazowy (Mediana Airbtics)	37 USD	56%	~7 000 USD
Optymistyczny (+10%)	41 USD	66%	~9 000 USD

Wniosek: Osiągnięcie stóp zwrotu na poziomie 10-12% brutto jest możliwe, ale wymaga uzyskania ADR i obłożenia znacznie powyżej mediany rynkowej, co jest realne tylko dla nieruchomości premium z profesjonalnym zarządzaniem. Dla przeciętnego apartamentu bardziej realistyczna stopa zwrotu brutto, bazując na powyższych danych i cenie zakupu 80 000 USD, wynosiłaby ok. 8.75% (7000/80000).

Analiza Szans i Ryzyk

Kategoria	Ocena	Komentarz i Rekomendacje
📈 Potencjał Wzrostu Cen	Umiarkowany	Prognozy na 2025-2026 wskazują na stabilizację i wzrost rzędu 3-5% rocznie. Ograniczona podaż w topowych lokalizacjach (Gonio, Tsikhisdziri) może prowadzić do wyższych wzrostów.
💰 Dochód z Najmu	Umiarkowany	Osiągnięcie wysokiej rentowności jest możliwe, ale wymaga profesjonalnego zarządzania. Rynek charakteryzuje się dużą sezonowością i wahaniami stawek (ADR).
🌍 Ryzyko Geopolityczne	Podwyższone	Napięta sytuacja polityczna (np. ustawa o agentach zagranicznych) może wpływać na nastroje inwestorów. Należy monitorować sytuację w regionie.
💱 Ryzyko Kursowe (GEL/PLN)	Wysoki	Gruzińskie lari (GEL) jest walutą zmienną. Rekomendacja: przychody z najmu i finalną sprzedaż realizować w USD, aby zminimalizować ryzyko kursowe.
⚖️ Ryzyko Regulacyjno-Prawne	Niskie	Gruzja oferuje pełne prawo własności dla cudzoziemców (z wyjątkiem ziemi rolnej) i transparentny rejestr publiczny (NAPR).
🏗️ Ryzyko Podaży i Opóźnień	Umiarkowane	Duża liczba planowanych projektów może w przyszłości zwiększyć podaż i presję na ceny. Należy weryfikować harmonogramy dostaw mieszkań (prognozy G&T/TBC na lata 2025-2027) i liczyć się z ryzykiem opóźnień.
🌊 Ryzyko Środowiskowe	Umiarkowane	Wybrzeże Morza Czarnego jest narażone na erozję, sztormy i podnoszenie się poziomu morza. Należy analizować mapy wrażliwości i raporty (np. Banku Światowego). (World Bank)
📊 Ryzyko Popytowe	Umiarkowane	Turystyka jest sezonowa, co powoduje wahania obłożenia i stawek ADR. Duża podaż apartamentów na wynajem zaostrza konkurencję.

Historyczna Analiza Kursu Walutowego (GEL/PLN)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie historycznych danych NBP.

Wnioski z analizy kursu: Kurs pary GEL/PLN na przestrzeni ostatnich 10 lat charakteryzował się dużą zmiennością, wahając się od 1.25 do 1.70. Oznacza to, że inwestor z Polski ponosi znaczące ryzyko kursowe. Zysk z inwestycji wyrażony w GEL może zostać pomniejszony (lub powiększony) przez niekorzystne zmiany kursu przy przewalutowaniu na PLN. Dlatego kluczową strategią mitygacji tego ryzyka jest prowadzenie wszelkich rozliczeń – zarówno przychodów z najmu, jak i ceny sprzedaży nieruchomości – w stabilnej walucie twardej, takiej jak dolar amerykański (USD).

Ciekawostki Rynkowe

Według danych GeoStat, w 2024 roku Adżarię odwiedziło ponad 2,5 miliona gości, co stanowi główny motor napędowy dla rynku najmu krótkoterminowego. (GeoStat Regional Analysis)
Wysoki popyt na najem krótkoterminowy sprawia, że rentowność brutto w najlepszych lokalizacjach może przekraczać 12% rocznie, jednak wymaga to aktywnego zarządzania i jest zależne od wielu czynników.
Ceny w segmencie premium w Batumi, choć rosną, wciąż są kilkukrotnie niższe niż w popularnych kurortach w Hiszpanii czy Włoszech.

O Nas

Home To Hide to butikowa agencja nieruchomości, która specjalizuje się w wyszukiwaniu i oferowaniu unikalnych inwestycji w najbardziej obiecujących lokalizacjach na świecie. Naszą misją jest dostarczanie nie tylko nieruchomości, ale całych scenariuszy życia – miejsc, w których nasi klienci mogą znaleźć spokój, luksus i bliskość natury. Zapraszamy do kontaktu i odkrycia potencjału, jaki kryje w sobie Gruzja.

Jakub Prasał
Cofounder
www.hometohide.pl

Autor raportu

💬 Masz pytania o inwestycje w Gruzji?

Skontaktuj się z nami bezpośrednio i omówmy Twoje plany inwestycyjne. Oferujemy bezpłatną konsultację i pomoc w znalezieniu idealnej nieruchomości.

📱 Napisz na WhatsApp: +995 595 284 116

Bibliografia i Główne Źródła Danych

Raport został opracowany na podstawie danych i analiz pochodzących z następujących źródeł (stan na sierpień 2025):

Airbtics: Dane panelowe dotyczące najmu krótkoterminowego (link).
Archi.ge: Informacje o zasadach nabywania nieruchomości przez cudzoziemców (link).
BM.GE: Artykuły i analizy rynku nieruchomości (link).
BNB Calc: Informacje o regulacjach najmu krótkoterminowego (link).
ExpatHub.GE: Artykuły dotyczące systemu podatkowego w Gruzji (link).
Forbes Middle East: Artykuły dotyczące kluczowych inwestycji zagranicznych.
Galt & Taggart: Kwartalne i roczne raporty dotyczące rynku nieruchomości w Batumi (link).
Geostat: Oficjalne statystyki dotyczące turystyki (link).
Global Construction Review: Informacje o statusie dużych projektów budowlanych (link).
Global Property Guide: Międzynarodowe dane porównawcze dotyczące rentowności najmu.
Gov.ge: Oficjalne komunikaty rządu Gruzji (link).
Just Advisors: Informacje o podatkach od najmu (link).
LTA.ge: Informacje o prawie własności dla cudzoziemców (link).
Narodowy Bank Gruzji (NBG): Decyzje dotyczące stóp procentowych (Decyzja MPC z 30.07.2025).
Narodowy Bank Polski (NBP): Historyczne dane dotyczące kursów walut.
NAPR (Krajowa Agencja Rejestru Publicznego): Oficjalne cenniki opłat rejestracyjnych (link).
PreventionWeb: Raporty dotyczące ryzyk środowiskowych.
Revenue Service of Georgia: Oficjalne informacje o podatkach (link).
TBC Bank: Informacje o kredytach hipotecznych dla nierezydentów (link).
World Bank: Raporty dotyczące ryzyk środowiskowych w Gruzji (link).
Analiza własna ofert na portalach rezerwacyjnych (Booking.com, Airbnb) oraz portalach z nieruchomościami (m.in. Realtor.ge, SS.ge, Korter.ge).